Юрист по сложным вопросам долевого (стр. 6)

Как быть в сложившейся ситуации подскажите? Как я уже писал ситуация один в один с Аней. Сбербанк одобрил кредит (пока они нехорошие человеки думали 4 недели давать или не давать мне кредит, у застройщика закончилось разрешение на строительство дома 16 июня и выдано разрешение на ввод в эксплуатацию), соответственно квартиру как долевое Сбер принимать не хочет! Говорит, либо пусть застройщик продлит разрешение на строительство, что само собой не реально, либо пусть Инвестор оформляет ее на себя и продает как готовое. Инвестор как бы согласен, но это минимум 1 месяц, а то и 1.5, нужно заказывать кадастровый паспорт (35 дней говорят) + 2 недели регистрация. А мои покупатели (я продаю свою квартиру + ипотека = новая) тоже ждать не могут, т.к у них военная субсидия и если до 13.07.2009г. они не купят мою квартиру, то им субсидию уменьшат на 100 тыс. рублей (13.07.2009г. день рожденье у покупателя, он становиться на год старше, соотв. -100 штук). Мне предлагают продать сначала свою, и только потом когда инвестор оформит на себя ту квартиру которую хочу я, мы делаем сделку купли-продажи. Мне такой вариант не совсем нравиться! А если инвестор передумает, или ему откажут в регистрации. Как быть не рисковать и брать готовое жилье, или можно какие-то договорные обязательства с инвестором оформить? Время осталось буквально неделя, я в ШОКЕ, если бы Сбер не тянул резину, все было бы ОК.

ELENAD, если сделка по приобретению доли окончена получением свидетельства о регистрации права, то лишить вас права собственности по мотиву неоплаты невозможно. Расторгнуть договор по мотиву неоплаты невозможно. Он исполнен (в части перехода права собственности).

С вас могут только взыскать задолженность по договору о приобретении.
Если же доля находится в ипотеке (залоге) продавца, то он может одновременно со взысканием задолженности обратить на нее вызскание и выставить (силами пристава) на торги.
что делать?
Такие вопросы юристы не решают.

Почему-то мне кажется, что это не сделка купли-продажи и ДДУ в лучшем случае. Последствия - в договоре и 214-фз. Ищите лазейку/договаривайтесь.

Аня

А вот вопрос к Степану - сколько по времени длится оформление квартиры?

Если не соврать, то месяц с момента предоставления в ФРС пакета документов (договор, кадастровый, акт приема-передачи, госпошлина).


ЗЫ: Хотя мне только что подсказали что 2 недели.

Искать норматив долго - позвоните в ближайший отдел ФРС - уточните.

ELENAD, если сделка по приобретению доли окончена получением свидетельства о регистрации права, то лишить вас права собственности по мотиву неоплаты невозможно. Расторгнуть договор по мотиву неоплаты невозможно. Он исполнен (в части перехода права собственности).

С вас могут только взыскать задолженность по договору о приобретении.
Если же доля находится в ипотеке (залоге) продавца, то он может одновременно со взысканием задолженности обратить на нее вызскание и выставить (силами пристава) на торги.

что делать?

Такие вопросы юристы не решают.

Виктор, еще видимо потребуется акт приемочной комиссии (он же в обиходе - акт ввода в эксплуатацию).

См. "ПОСТАНОВЛЕНИЕ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА КРАСНОЯРСКА от 7 июля 2005 г. N 387 ОБ ОРГАНИЗАЦИИ ПЕРЕВОДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫЕ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА КРАСНОЯРСКА"

Александр, пока никакого сдвига у нас нет. Надо заплатить 20% чтобы начали оформлять в собственность квартиру. Для того чтобы эти 20% заплатить, нам надо продать свою. А вот вопрос к Степану - сколько по времени длится оформление квартиры?
А то банк дает решение на 3 месяца, один уже прошел...

Еще летом 2008г. купили 41 кв.м в 2-х комнатной квартире, осталось выкупить 27 кв.м, а в связи с кризисом возможности нет выплатить полностью. Может кто-нибудь знает и посоветует, что делать?

Степан здравствуйте, у меня есть вопрос, по поводу нежилого, была квартира, у нас есть распоряжение на перевод нежилого администрации, кадастровый из БТИ и план на уже реконструированное помещение с крыльцом, могу ли я зарегистрировать в рег палате собственность как нежилое, или могут возникнуть трудности

Еще раз проясните - если они уже там все каким-то образом на кооператив перевели я с моим договором смогу требовать стоянку с ССИ (или с нового застройщика, если ему передадут)?

Практика в бОльшей части на вашей стороне. Хотя есть и неположительные решения.

В части всех остальных пояснений - давайте встречаться. Моя готовность бесплатно консультировать не безгранична.

Степан Спасибо за ответ, проясните еще пожалуйста - они нам предлагали расторгать с ними и вступать в гаражный кооператив, от кооператива предлагалась справка о полном внесении членского взноса. Но я считаю, что в этом случае спрашивать вообще неского будет, т.к. кооператив это добровольное объединение лиц для стройки, претензии могут быть только к председателю о неправильном расходовании средств. Еще раз проясните - если они уже там все каким-то образом на кооператив перевели я с моим договором смогу требовать стоянку с ССИ (или с нового застройщика, если ему передадут)? Хочется стоянку получить, а денег мы допустим высудим, но она уже стоит в 2 раза больше цены договора, да и вообще навряд ли мы эти деньги сможем с них стрясти, вы как считаете?

Ксеон, посмотрел ваш договор.
Или не перезаключайте договор, и после окончания строительства требуйте регистрации соразмерной (1/583) доли в праве общей долевой собственности за вами, или не противьтесь и поступите так, как предлагают.
Третий альтернативный вариант: расторгайте договор и взыскивайте убытки сверх суммы основного долга + проценты по ст. 395 ГК РФ.

В связи со сменой строящей стороны вы сможете при надлежащем подходе сильно усложнить жизнь новому застройщику и в итоге - договориться на интересующих вас условиях.

Дело в том, что они провели изменение планировки паркомест

А это несущественно: согласно условиям договора усилия сторон направлены на возникновение общей долевой собвенности (5 мест для Васи, одно для Пети, 3 для Кати, одно для Иры, в итоге у Васи 5/10, у Пети - 1/10, у Кати - 3/10, у Иры - 1/10).
Определение что вам принадлежит парко-место номер такой-то, есть всего лишь внесудебное соглашение сособственников о порядке использования общей долевой собственностью (Вася спит в зале, а Петя на кухне, но владеют равными долями по 1/2 в квартире).

какие расходы несет инвестор если он оформит квартиру сначала на себя,

налог на имущество.

а потом продаст ее мне за ту же

НДФЛ 13%на сумму, превышающую 1 млн.

или даже меньшую (скажем на 5% дешевле) стоимость

НДФЛ 13%на сумму, превышающую 1 млн.

, чем рискует инвестор,

Уточните ваши страхи.

я даже готов купить эту квартиру с указанием 1 млн. р. в договоре покупки, мне все равно уже льгота не светит,

В случае расторжения договора по каким-либо основаниям, только подтвержденные документами деньги могут быть предметом возвратов и т.п.

может же Директор фирмы оформить ее в свою собственность и мне продать как физик физику?

Может.

Аня, у меня точно такая же ситуация, пока рассматривалась заявка в сбербанке на кредит, дом введен в эксплуатацию, т.е. теперь у меня сбербанк не примет эту
квартиру как долевое. Если Вы нашли решение будьте добры напишите о решении данной проблемы.
И вопрос к Степану, какие расходы несет инвестор если он оформит квартиру сначала на себя, а потом продаст ее мне за ту же или даже меньшую (скажем на 5% дешевле) стоимость, чем рискует инвестор, я даже готов купить эту квартиру с указанием 1 млн. р. в договоре покупки, мне все равно уже льгота не светит, может же Директор фирмы оформить ее в свою собственность и мне продать как физик физику?

Степан скинула вам договор по стоянке, посмотрите пожалуйста. Договор полностью оплачен, есть справка и приходник(без чека). Как на ваш взгляд сохранятся ли мои права на паркоместо в случае передачи другому застройщику, может ли ССИ наш договор как-нибудь хитро анулировать, ведь он в палате не зареген. Дело в том, что они провели изменение планировки паркомест, и предложили перезаключить договор, но уже не с ними, а вступить в гаражный кооператив, но мы не стали этого делать, т.к. кооператив ни за что не отвечает.

Видимо вам пытаются продать находящуюся "в загашниках" квартиру. Видимо она не была оплачена при ее покупке у Монолита (подарок, "для своих" и т.п.).
Отдав деньги в кассу застройщика за другое лицо, вы фактически подарите сумму вошедшую в кассу от этого лица.
Заплатив вашими деньгами в кассу застройщика и зарегистрировав ее на свое право собтвенности, он получает возможность совершить сделку купли-продажи с вами.
Вы купите у него за сумму, которая интересна вам (50/50 свои/кредит), передав ему однако только часть (часть переданную ранее продавец использовал как свои деньги).
Чтобы деньги не потерялись на вашем учете, логично чтобы деньги, которые вы отдали продавцу для расчета с кассой застройщика, были определены (расписками, передаточными актами) как деньги, полученные продавцом в рамках вашей с ним сделки. Однако ему может показаться это неудобным с т.з. налогов. Помимо прочего и по приведенной вами причине: ведь он этих денег в реальнеости и не получал.

Вся соль предложенной вам схемы в том, что реальная (открытая) цена квартиры, которую вы купите, будет уменьшена вашим продавцом на сумму денег, пошедших в кассу застройщика, как бы от него. Налоги он заплатит с цены перепродажи вам.
Вы теряете эти деньги (вошедшие в кассу застройщика) для налогового вычета.

В таком случае (не знаю правда как отнесутся к этому продавцы), возможно составление первоначального договора долевого на продавца с отсрочкой платежа.
Продавец получает право собственности, но остается должным застройщику. Передавая вам права на квартиру, он одновременно дооценяет ее (на свою "маржу прибыли") и передает вам обязанность по погашению долга. Его налоги будут исчисляться со стоимости наценки, а ваши - с полной стоимости вложений.

Помогите пожалуйста разобраться! Хотим купить 3-комн квартиру в Иннокентьевском,3. Дом сдан. У нас половина денег, половина ипотека Сбербанка(решение есть). Но так как дом сдан- банк не принимает его как долевое. А у всех продавцов этого дома договор уступки. Нам надо договор купли-продажи. Есть одна квартира, которую могут перевести в собственность, но хотят 20% от стоимости квартиры. Деньги в кассу Монолита, после этого они оформляют док-ты на какое-то лицо. Но ведь у нас будет договор с этим лицом, и расписка о получении денег нам нужна с этого лица. А напишет ли он ее нам? Ведь деньги то мы не ему отдали. И не кинут ли нас потом с этой квартирой? И почему нельзя взять задаток поменьше? Для них 50 т.р. не деньги, а для нас например очень даже деньги. Посоветуйте, знающие люди.

Степан ОК, я попробую отсканить если получится, еще по факсу могу скинуть, если у вас есть.

Ксеон скиньте скан договора в почту (в шапке) или звоните - встретимся. Я от вашей парковки недалеко офис содержу. На Алексеева.
А договоров на парковку пока еще ни разу не видел (не занимался).

Степан Спасибо за оперативный ответ!!! Как на ваш взгляд сохранятся ли мои права на паркоместо в случае передачи другому застройщику, может ли ССИ наш договор как-нибудь хитро анулировать, ведь он в палате не зареген?Дело в том, что они нам уже предлагали год назад переоформить наш договор на справку о членстве в гаражном кооперативе, но мы отказались.

До сентября-октября - можно взыскать. После - сильно хлопотнее будет.

Совладелец ССИ Нестеров ЮА на встречах сообщал, что если не найдет денег чтобы закончить парковку в этом году (а он их ищет), то до начала осени вроде бы передаст ее под достроку некоему жаждущему инвестору, который ее закончит к зиме.

Решайте сами о выборе: деньги или ждать. И то и другое - не мгновенно.