Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 26)

Подскажите, а если в акте написано "Стороны претензий не имеют" это значит, нет претензии и к срокам??? или только к качеству квартиры???

Когда ему покажется удобнее.
Довольно часто в актах приема-передачи объекта содержатся условия о том, что "стороны претензий не имеют", которые оспоримы, но требуют более долгого объяснения в суде.

В том числе присужденная пеня может быть пущена в зачет возможным требованиям застрощика о доплатах за метры, улучшения и т.п. С этой т.з. решение суда лучше получить загодя.

Степан, день добрый, у моего брата задерживается срок сдачи объекта долевого строительства, вправе ли он обратиться в суд на проценты и когда это лучше делать? когда дом все-таки сдастся и подпишется акт приема-передачи или лучше заранее??? Заранее спасибо:)

Степан, большое спасибо за быстрый ответ на мой вопрос. И действительно не Красноярский край - Московская область, а беспредел твориться везде одинаковый. Удачи Вам и всего самого наилучшего.

В БТИ за кадастровым паспортом.

При обращении в ФРС иметь при себе на руках:
1. Документы удостоверяющие личность.
2. Договор инвестирования в оригинале и копия с него. ФРС может потребовать второй оригинал договора: в таком случае обратитесь к застройщику.
3. Акт приема-передачи и копия с него. ФРС может потребовать второй оригинал акта: в таком случае обратитесь к застройщику.
4. Деньги на госпошлину за регистрацию прав (что-то около 500 р + комиссия банка).
5. Нотариальное согласие супруги(а) на приобретение и регистрацию прав собственности - п. 3 ст. 35 Семейного кодекса.

Здраствуйте ,Степан. Подскажите что делать мне дальше. У меня договор на строительство от 2004 года. В регпалате не зарегистрирован. Подписан акт приёма передачи квартиры. какие мои дальнейшие действия? В БТИ обратится? Какой пакет документов должен быть на руках для регистрации права собвственности в оегпалате?

Наталья, у вас регион явно не Красноярский край? В наших краях инвестиционные контракты были только у "СтройСервисИнвеста", но и те - просто называются так, а по сути являются "простыми инвестиционными".
Ищите у себя в договоре срок возникновения обязанности у застройщика для передачи квартиры "до такого-то", "не позднее такого-то". Эта дата (вернее - следующий после нее рабочий день) и будет являться датой началом нарушения вашего права (независимо от даты ввода дома в эксплуатацию).

Если же таких или похожих условий в договоре нет, то можете отталкиваться от-того, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в том числе согласно обычно предъявлемыми требованиями. А единственое обычно предъявляемое требование в таком случае - срок передачи (исполнения обязательства) при возникновении возможности к его исполнению должен быть разумным и (в случае пропуска "разумного", на ваш взгляд, срока) - 7ми-дневным с момента предъявления вами претензии "исполняй, дорогой". - см. п. 2 ст. 314 ГК РФ.

Учитывая "советскость" и "социальность" наших судов общей юрисдикции вообще можете заявлять о том, что вы, как потребитель, были уверены, что дом должен быть построен к 30.06.2008 году и, соответственно, как минимум с 01.07.2008 года идет срок просрочки.

Добрый день, в договоре соинвестирования стоит срок реализации инвестиционного проекта (окончание строительства объекта недвижимости) -2 квартал 2008г. с возможностью увеличения на 2 квартала. Дом принят госкомиссией в декабре 2008 года, а инвестиционный проект до сих пор не реализован и квартиры не переданы по акту приема-передачи, также не устранены недочеты по квартирам, которые были внесены в акт осмотра квартиры в январе. Можем ли мы добиться через суд взыскания неустойки с застройщика и с какого момента можем начислить неустойку. Разрешение на строительство застройщик получил 28 марта 2005г., т.е. получается что мы подпадаем под ЗоЗПП.

Стало быть у вас проблема в доказывании "понес расходы", "за свой счет".
Светлана позвоните - договоримся о встрече. Меня "редкие дела" интересуют. Анализ и пару советов бесплатно обещаю.

Первичный инвестор был юр лицом и он уже не существует, застройщик - банкрот. Вот и тупик. Та фирма у которой покупали, говорит (в письменное виде конечно), что они обязательства исполнили по договору. Конечно я бы пришла к застройщику и узнала, если бы он был, но ...

Светлана, вы можете подать 2 вида иска:
- обязать должника исполнить обязательство (обязать застройщика передать квартиру)
- признать право собственности на индивидуально-определенную вещь (квартиру)

В рамках уже судебного процесса вы можете обратиться к судебной помощи в поиске доказательств того, что платежи были осуществлены.

Если первичный инвестор был физиком и платил деньги наличными то у него деньги принимались по ПКО и (в 9 случаев из 10) с применением ККМ.
Данные о поступивших платежах отражаются в книгах продаж, кассе предприятия (книге состоящей из пришитых ПКО и РКО) за соответствующей период и т.п.
Если платеж был безналичным - то в выписках банка.

Если первичный инвестор был юридическим лицом - немного сложнее.

Спасибо за ответ, еще небольшой вопрос. Могу ли я в судебном порядке добиться признания, что квартира оплачена (по основному договору и всем договорам уступок)?

Андрей
Не совсем так.
Право требования уступлено нормальное, если оно существовало у уступающего. Вопрос расчетов там может стоять только в том плане, что по ДДУ уступку можно делать после полной оплаты. Если же уступка делается по неоплаченному/не полностью оплаченному договору - то только с учетом мнения кредитора (т.е. застройщика), так как происходит перевод долга.
Если речь идет о инвестиционном договоре - то действует такой же общий принцип: оплатил - уступай, не доплатил/не оплатил - с учетом мнения кредитора.

Также в обоих случаях в самом первоначальном договоре может быть заложен принцип "цессия с согласия", что приводит всегда выяснять мнение (можно путем простой надписи на договоре "согласовано") кредитора.

Особый случай: если уступлено именно существующее право требования квартиры без уступки всех прав и обязанностей (в том числе обязанности заплатить) по договору . В таком случае может оказаться, что застройщик должен требовать долг (в случае его наличия) с предшественников, но квартиру конечному получателю отдать обязан (также здесь надо учитывать ст. 328 ГК РФ, которая немного тормозит такие схемы "кидков застройщиков").

Резюме: существование права требования квартиры не зависит от его оплаты. От оплаты зависит возможность его уступки и возможность его реализации (получить квартиру).

Светлана, обратитесь непосредственно к застройщику.
Насчет "имею право": имеете.
Обязаны ли отвечать? Нет. Бремя доказывания существования приобретенных прав лежит на приобретателе права и на уступающему ему лице.

Светлана у кого переуступали право требования, у того и надо брать все документы, в часности подтверждения исполнения обязательств первого инвестора. Если этих бумаг нет, то вам переуступили недействительное требование %).

Добрый день. Мы приобрели долевое по договору уступки права требования, оплата с нашей стороны была произведена полностью. платежные документы получены. Но у нас отсутствуют документы подтверждающие оплату договора о долевом участии. А как мне известно без этих документов я не зарегистрирую право. Я сделала запрос в фирму через которую мы покупали, они ответили, что исполнили свои обязательства в полном объеме. У нас уже четверая уступка права требования. Имею ли я право сделать запросы в предыдущие компании? Кроме того, одна из сторон договора о долевом участии уже не существует. Подскажите что делать пожалуйста?

Как всегда все переврал. Оказывается, я залючил не ДДУ, а договор переуступки с дочкой застройщика, с расрочкой платежа. В договоре ничего нет про расторжение и они самостоятельно решили, что я им должен отдать свои 5%.

Застройщик без проблем принимает расторжение договора, нихочешь, не строй, но вот 5%, согласна п.6.4. оставляет за собой ;)

Возьмите проект соглашения о расторжении. Звоните. Разберем подробно.

Застройщик без проблем принимает расторжение договора, нихочешь, не строй, но вот 5%, согласна п.6.4. оставляет за собой ;)

Заключил ДДУ, с застройщиком, по договору уплачиваю по расрочке. Сегодня ситуация изменилась и я вынужден расторгуть договор, но вот в нем есть пункт, что в случае расторжения по моей инициативе, Застройщик возвращает сумму, за вычетом 5% от уплаченной суммы.
Законно ли это? Есть шанс забрать эти самые 5%.
Отмечу, что на сегодняшний день Застройщик свои обязательства выполняет.
Спасибо за ответ.

Неустойка (штраф, пеня) - это ответственность за нарушение обязательства.
Расторжение договора - не есть нарушение обязательства.
Определенными НПА предусмотрено специально, что за расторжение прямо предусмотрен штраф. Это является законной (основанной на прямом предписании закона) мерой ответстветственности расторгающей договор стороны - см. например договор транспортной экспедиции.
Но в вашем случае закон (ФЗ№214) такого не предусматривает. Более того, суды рассматривают вопрос о внесении таковых "штрафов за факт расторжения вне зависимости от виновности сторон" как несогласованный по причине нарушения норм материального права.

См:
а) ФАС ВСО. Постановление от 9 октября 2008 г. по делу N А06-2317/2008-18 - "Следовательно, условия пункта 4.3 договора не могут рассматриваться как мера обеспечения исполнения обязательства ответчиком в виде уплаты штрафа. Фактически стороны предусмотрели в пункте 4.3 договора не меру обеспечения исполнения обязательства, а отказ от своего права на расторжение договора. Между тем согласно пункту 2 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, условия пункта 4.3 договора о взыскании штрафа за досрочное расторжение договора противоречат нормам материального права."

б) ФАС МО. Постановление от 6 февраля 2009 г. N КГ-А40/13392-08. - "...штрафа за расторжение договора [red]по вине ответчика[/red] в размере 12 960 евро в рублях по курсу Центрального банка РФ на дату фактического исполнения решения суда."
* В этом случае в решении суда первой инстанции было выявлено, что штраф идет не за сам факт расторжения, а за виновность стороны, вынудившей другую к расторжению договора.

Вашей бОльшей проблемой будет найти основания для расторжения договора (вы говорите, что застройщик не нарушал своих обязательств) или одностороннего отказа.

Заключил ДДУ, с застройщиком, по договору уплачиваю по расрочке. Сегодня ситуация изменилась и я вынужден расторгуть договор, но вот в нем есть пункт, что в случае расторжения по моей инициативе, Застройщик возвращает сумму, за вычетом 5% от уплаченной суммы.
Законно ли это? Есть шанс забрать эти самые 5%.
Отмечу, что на сегодняшний день Застройщик свои обязательства выполняет.
Спасибо за ответ.