Как изменятся цены на недвижимость в Кемерове?
За последние два года кемеровские новостройки заметно подорожали. Цены на первичном рынке взлетели, когда заемщики, привлеченные дешевой ипотекой, массово принялись скупать строящееся жилье. При этом квартир у застройщиков оказалось значительно меньше, чем покупателей.
«Динамику рынка недвижимости Кемерова в прошлом году определила беспрецедентно подешевевшая ипотека, – рассказывает директор компании «Перспектива 24» Степан Дандыкин. – Ставки на покупку строящегося жилья по ипотечным госпрограммам опустились до 4,5-6%. Покупателей готового жилья банки кредитовали в среднем под 7,9-8,5%. Снижение ставок до исторического минимума очень сильно стимулировало спрос. В 2021 году 70-80% наших клиентов привлекали ипотечные средства.
Достаточно много сделок в прошлом году были инвестиционными. Видя, что фондовый рынок и цена квадратного метра растут, а ставки по вкладам падают, многие кемеровчане снимали свои накопления с депозитов и вкладывали их в недвижимость. Недостающую сумму брали в ипотеку.
Инвесторам оказалось выгоднее покупать новостройки, поскольку переплата по ипотеке за них оказалась вдвое меньше. Скоро у застройщиков возник дефицит объектов. Квартиры быстро распродавались, что еще больше подстегивало ажиотажный спрос и рост цен. За 2021 год квадратный метр жилья в Кемерове подорожал в среднем на 30-40%».
Средний размер ипотечного кредита в 2021 году значительно вырос
В условиях высоких цен и ограниченного предложения новостроек активность основных игроков рынка жилья – ипотечных покупателей – снизилась. За неимением подходящих вариантов они переориентировались на вторичное жилье.
По статистике ЦБ РФ, за 2021 год в Кузбассе выдано на 6% больше по количеству и на 27% больше по сумме ипотечных кредитов на «вторичку», чем за тот же период 2020 года. Средний размер ипотеки вырос с 2019 года на 588 тыс. рублей, до 2,26 млн в 2021-м.
На строящиеся квартиры за минувший год жители региона взяли на 4% кредитов меньше, чем годом ранее. Их общий размер при этом оказался на 23% больше, чем выдали в 2020-м. Средний чек по ипотеке на новостройку в прошлом году составил 3,16 млн рублей и за два последних года вырос на 1,06 млн, повторяя динамику стоимости квадратного метра.
Какие новостройки Кемерова были самыми востребованными в прошлом году?
«Помимо инвесторов растущие цены и низкие ставки привлекли на рынок покупателей, которые улучшали жилищные условия, и тех, кто давно мечтал о первой квартире, – говорит Степан Дандыкин. – Они поторопились совершить сделки в 2021 году, чтобы не упустить самый выгодный момент для покупки.
Для инвестиций покупатели чаще всего выбирали студии и однокомнатные от 25 до 50 квадратных метров. В качестве первого жилья покупали однокомнатные, «евродвушки» и двухкомнатные квартиры площадью от 35 до 65 «квадратов». Даже те, кто занимался в 2021 году расширением жилплощади, стремились приобрести жилье с функциональными планировками без «лишних» метров. Поэтому самыми востребованными были двух- и трехкомнатные, «евродвушки» и «евротрешки» площадью от 55 до 90 квадратных метров. Спрос на объекты площадью более 100 «квадратов» оказался существенно меньше.
Среди новостроек наибольший интерес вызывают удобно расположенные объекты комплексной застройки с продуманной концепцией благоустройства, повышенным уровнем комфорта и безопасности всего жилого комплекса. Большое значение для покупателей имеют закрытый внутренний двор, подземный паркинг, окружение ЖК, инфраструктура рядом, в том числе расположенные рядом парки, школы, детские сады, развлекательные и торговые объекты. Самыми востребованными у наших клиентов в 2021 году стали жилые комплексы «Парковый» и «Панорама», «Лесная Поляна», «Сибирские просторы», «Восточный», «Верхний бульвар» и «Московский проспект».
Фото: СДС-Финанс. Жилой комплекс «Восточный».
Жилищное строительство в Кузбассе в 2021 году сохранило прежние объемы
В период необычайно успешных продаж долевого строительные компании вывели на рынок немало новых объектов. Их завершение обеспечит Кузбассу в ближайшие годы рост объемов ввода жилья - такую стратегическую цель ставит регионам руководство страны. Пока что показатель держится на прежнем уровне.
По данным Росстата, за 2021 год в Кемеровской области построили 839,9 тыс. кв. м нового жилья. Это почти тот же объем, что и годом ранее, прирост составил всего 2%.
Еще в мае 2021-го строительные планы были более амбициозными, власти региона предполагали ввести в строй по итогам прошлого года более 900 тыс. кв. м жилья. А в октябре 2020-го заявлялось намерение в перспективе ближайших лет выйти на уровень 2 млн «квадратов» жилья ежегодно.
Тем не менее в прошлом году Кузбасс выполнил план в 830 тыс. «квадратов», установленный федеральным Минстроем после корректировки в течение года. По информации областного минстроя, в 2022 году предварительно запланировано сдать немногим больше – 875 тыс. кв. м жилья.
Количество построенных многоэтажек в Кемеровской области уже несколько лет подряд уступает индивидуальному строительству. Если в 2019-м на их долю пришлось 42% введенного жилья (322,6 тыс. «квадратов»), то в 2020-м многоквартирные дома составили лишь 27% от общего объема ввода (226 тыс. кв. м). Подобная картина и в 2021 году: застройщики Кузбасса ввели в эксплуатацию лишь 262 тыс. кв. м (31%). Оставшиеся 578 тыс. «квадратов» - построенные населением индивидуальные дома.
Застройщики Кемерова сдали в полтора раза больше домов, чем в 2020-м
В Кемерове, где традиционно строится большая часть многоквартирных домов региона, за 2021 год сдали в эксплуатацию 28 таких новостроек площадью 238,4 тыс. кв. м, подсчитали в мэрии. Это в полтора раза больше результата 2020 года, когда в областном центре ввели 19 МКД площадью 154,6 тыс. «квадратов». Столько же нового жилья в многоэтажках, как и в 2021-м (237 тыс. «квадратов»), планируют ввести в строй в 2022 году.
Активнее всего многоэтажная застройка ведется в Заводском районе Кемерова. На его территории расположена почти половина сданного жилья площадью 96 тыс. кв. м. Большинство новых объектов появились на площадках комплексной застройки, лишь 9% площади новостроек 2021 года относятся к точечной застройке.
Что будет с ценами на жилье в 2022 году?
Дальнейшая динамика цен на недвижимость во многом будет зависеть от государственного субсидирования ипотеки, прогнозирует эксперт.
«Если льготные ставки останутся только для отдельных категорий заемщиков, это вызовет снижение спроса на новостройки, – объясняет директор компании «Перспектива 24» Степан Дандыкин. – Однако за прошлый год застройщики распродали большинство своих объектов на 1,5-2 года вперед, к тому же могут строить за счет проектного финансирования, поэтому, скорее всего, строительные компании будут стараться сохранить текущие цены. Ажиотажного роста, как в 2020-2021 годах, мы не ожидаем.
Растущие ставки по ипотеке на готовое жилье также отсеют часть покупателей на вторичном рынке в 2022 году. Тогда, возможно, здесь произойдет более существенная коррекция спроса, а как следствие и цен. Пока сложившийся дефицит предложения удерживает цены на прежнем уровне. Ближе к весне — лету, когда предложение вырастет, стоимость «вторички» начнет реагировать на снижение спроса».
