Как успешно купить квартиру в Сочи

7930
22 августа 2019 г.
Недвижимость у моря
Казалось бы, сочинский рынок жилья — как супермаркет, где есть все: от надежной «вторички» и современных таунхаусов до многоэтажек с видом на море и вилл в горах. Но далеко не все так просто. Покупая квартиру в Сочи самостоятельно, рассчитывать часто приходится не на знание правил покупки, а на везение.

Особенности рынка недвижимости в Сочи

У сочинского рынка жилья в сравнении с другими регионами репутация сложная. Число мошенников, недобросовестных риелторов или случаев, где квартира куплена в доме под снос или без коммуникаций, довольно велико. Во время олимпийского бума дома строили поскорее, лишь бы продать. С последствиями таких строек приходится разбираться уже новым жильцам. До Олимпиады предприимчивые «бизнесмены» покупали землю под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), строили на участке многоквартирный дом и пытались его узаконить. Иногда успешно, иногда нет.

Недвижимость Сочи

Сейчас в судах Сочи и Краснодарского края рассматривают более 400 дел о незаконно выстроенной недвижимости. В 2016 году по фактам незаконной стройки было подано 192 исковых заявления, из них в первой инстанции удовлетворено 45%. 55 объектов признаны подлежащими сносу. В 2017 году в суды подано 83 иска по таким стройкам. В 2019 году в числе самостроев, подлежащих сносу, значится 459 объектов.

Вторая массовая проблема — дома, выстроенные без разрешений на подключение коммуникаций. Часто вместо централизованной канализации в таких домах устроен септик, где-то нет договора с лифтовой компанией. До сих пор на рынке сотни объектов, квартира в которых не обещает покупателю ничего, кроме проблем. Поэтому подходить к покупке жилья в Сочи нужно очень осторожно.

Советы перед покупкой квартиры

Покупая квартиру в новостройке, обязательно проверяйте все документы на строительство и все разрешения. Для этого на сайте администрации Сочи вы можете найти список объектов незаконного строительства, список домов, подлежащих сносу, сведения о выданных разрешениях. Не стоит принимать импульсивные решения о покупке квартиры, для начала стоит проверить законность ее продажи.

Как уберечь себя от мошенников на рынке недвижимости

Мошенники встречаются на любом рынке. В случае с недвижимостью используются две нелегальные схемы: продажа чужой квартиры по поддельным документам и незаконная продажа своего жилья по настоящим документам. Если цена ниже рыночной — повод насторожиться. Чтобы не стать жертвой обмана, нужно хорошо знать процедуру сделки, правила изучения документов на недвижимость и персональных документов, правила проверки недвижимости.

Как проверить квартиру

Внимательно изучите паспорт продавца: фото, возраст, дату выдачи документа. Посмотрите пометку о ранее выданных паспортах. Проверьте подлинность паспорта через онлайн-сервис МВД. Внимательно изучите свидетельство о государственной регистрации права, дубликаты и повторные документы. Проверьте правоустанавливающие документы: договоры, соглашения, акты. На обороте должен стоят штамп БТИ или Регистрационной палаты (Росреестра).

Потребуйте документы об оплате квартиры, квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию права. Снимите копии всех документов и ознакомьтесь с ними без спешки. Если вам отказывают в выдаче копий, возьмите паузу в переговорах для изучения документов. Если продавец не согласен и на это, сделку лучше не заключать.

Новостройка в Сочи

Про цены на недвижимость в Сочи

В Сочи не существует нормальной недвижимости по 40 тыс. рублей за «квадрат». Соглашаясь на такое предложение, вы заведомо ввязываетесь в сомнительную историю. Нижняя ценовая планка — 50 тыс. рублей за 1 кв. м. Это единичные сделки, когда клиент инвестирует в ИЖС, но заключает устную договоренность с хозяином. Если такая стройка не реализуется, клиент в итоге ничего не получает. Квартиры с гарантией безопасности для дольщиков, строящиеся по 214-ФЗ, стоят значительно дороже. Потому что такие сделки подразумевают страхование, договор долевого участия с юридическим лицом и получение компенсации.

Квартира на вторичном рынке в спальном районе со стандартной площадью 30 кв. м в среднем стоит 3 млн рублей. Однако при планировании покупки надо ориентироваться на стоимость в 70-90 тыс. за «квадрат» — усредненная цена в Сочи для «черновой» квартиры без стяжки, без отделки, без разведенных коммуникаций.

Купить квартиру Сочи

О прописке в Сочи

В курортном городе есть регламенты, отличные от других городов. Например, в Сочи есть такая категория недвижимости, как «жилые помещения», которой нет в других регионах. С недавнего времени в таких домах запрещена прописка. Для многих переезжающих это становится неожиданностью.

Бывает так, что дом хороший, сдан 5 лет назад, коммуникации подключены — но в нем не прописывают. Есть ситуации, когда два дома стоят рядом, но в одном пропишут, а во втором нет. Каждый случай требует индивидуального рассмотрения. Есть дома, сданные по упрощенной системе регистрации. У кого-то есть регистрационный адрес, у кого-то почтовый. С каждым объектом надо разбираться отдельно и проверять его статус.

Про риелторов

На сочинском рынке много риелторов-«однодневок», тех, кто приходит попробовать себя в этой сфере, чтобы заработать, но достаточно быстро бросает сделки и клиента. Много тех, кто не расценивает работу риелтора как профессию, их цель — заработать деньги. Им все равно, что за объект они продали и что ждет покупателей в новом жилье. Как правило, они продадут, что смогут, потом меняют номер телефона и пропадают.

Начинающие риелторы без опыта не знают застройщиков и всех нюансов законодательства. Даже если риелтор-новичок не имеет цели обмануть покупателя, он часто сам не владеет всей информацией и проходит свою риелторскую школу вместе с клиентом. В то время как профессионал устраняет проблемы еще до их возникновения. Как и в любой профессии, здесь лучше довериться специалистам.

На портале «СИБДОМ» в разделе «У моря» можно выбрать вариант от ведущих агентств недвижимости и купить квартиру в Сочи.