Как демографические тренды влияют на рынок жилья?

396
10 августа 2019 г.
Аналитика и прогнозы
То, какими будут квартиры отдельно взятого жилого комплекса, во многом зависит от локальных факторов: от жилого фонда в районе, от конкуренции, от качества конкретного места. Но есть еще один немаловажный момент, который, по мнению экспертов, изменит квартирографию многих ЖК, — демография. Как устойчивые демографические тенденции определяют спрос на рынке жилья, во время V Байкальского саммита Российской гильдии управляющих и девелоперов рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Байкальский саммит РГУД 2019

Средняя площадь строящейся квартиры — 49 «квадратов», средняя этажность — 17 этажей

Свое выступление Михаил Хорьков начал с краткого анализа российского рынка недвижимости.

— По данным Единого реестра застройщиков, средняя площадь строящегося жилья в России составляет 49 квадратных метров, — сообщил эксперт. — В Иркутской области эта цифра немного выше — 51 «квадрат». Еще одна тенденция — дома становятся все более высокими. Средняя этажность по России — 17, и этот показатель продолжает уверенно расти.

доля однокомнатных квартир в новостройках

Доля однокомнатных квартир увеличивается

Устойчиво растет доля однокомнатных квартир в общем объеме ввода.

— По итогам прошлого года в среднем по России доля ввода «однушек» составляет 47 процентов, в пригородах крупнейших российских городов этот показатель порой просто запредельный, — отмечает Михаил Хорьков. — Это результат стихийного развития рынка. Роль государства была минимальна, что строить и где, в большинстве своем решали девелоперы. Строили там, где проще, и то, что легче продать. Результат — застройка окраин высотными домами с высокой долей студий и однокомнатных квартир. Та самая «невидимая рука», которая сформировала достаточно спорную ситуацию, в которой довольно сложно развивать рынок.

Квартир много, но качественного жилья мало

Мы часто слышим тезис о том, что объема жилого фонда в стране не хватает, что надо увеличивать обеспеченность жильем до 30 кв. м на человека.

— Это правда, но, во-первых, обеспеченность жильем в разных группах домохозяйств отличается, — объясняет Михаил Хорьков, — для домохозяйств из одного человека средний показатель — 40 «квадратов», а для семьи из четырех человек обеспеченность всего лишь 14 квадратных метров. Во-вторых, качественный жилой фонд у нас очень маленький, хотя по обеспеченности квартирами мы превзошли показатели многих развитых стран, таких как Канада и Франция. У нас мало качественного жилья, но у нас уже много квартир.

Жилой фонд в России более-менее соответствует структуре домохозяйств. Если чуть упрощать ситуацию, можно говорить о комфортном соотношении квартир и состава семьи: один человек — одна комната.

— С этой точки зрения у нас жилой фонд более-менее гармоничен, — говорит Михаил Хорьков, — исключение связано с проблемой больших семей — это семьи из четырех человек и более, у которых вряд ли будет большой выбор на рынке. Поскольку доля жилого фонда четырехкомнатных квартир — всего лишь 8 процентов.

аналитика рынка новостроек

Рынок ориентирован на потребности одиноких людей

— Рынок, который мы к настоящему моменту построили, по большому счету сконцентрирован на потребностях одиноких людей, — отмечает Михаил Хорьков. — Половина рынка — это однокомнатные квартиры. Понятно, что это некий компромисс между желаниями, потребностями и финансовыми возможностями. Но диспропорции тут все же очевидны.

Еще 10 лет назад рынок квартир-студий был дефицитным, но сегодня во многих городах число однокомнатных квартир заметно превышает число одиноких людей.

обеспеченность жильем статистика

Главная группа для рынка жилья — граждане в возрасте 35-50 лет

Когда эксперты анализируют состояние рынка жилья в разных городах, они всегда начинают с исследования демографической структуры населения и отталкиваются от возрастного состава жителей.

— По собственному опыту, по анализу работы во многих городах мы разделили все население на несколько возрастных групп: граждане до 20 лет — это потенциал рынка, это дети, которые не являются активными участниками рынка жилья, но лет через 10 именно они будут формировать спрос, — рассказывает Михаил Хорьков.

— Вторая группа — это граждане, которые приобретали первое жилье (возраст 20-35 лет). На этой возрастной группе во многом вырос наш рынок жилья в предыдущие периоды. Следующая группа, которая в будущем будет определять движение рынка, — 35-50 лет. Это те семьи, которым требуется улучшение жилищных условий: для кого-то это расширение площади, для кого-то — переезд в более качественную современную квартиру, кто-то строит загородный дом и рассматривает его как основное место проживания. Группа 35-50 лет становится самой главной для рынка.

спрос на новостройки прогноз

Рынок жилья не умеет работать с группой 50-60 лет

По словам Михаила Хорькова, группа, с которой наш рынок жилья абсолютно не умеет работать, — это граждане в возрасте 50-60 лет. Именно в этот период происходит оптимизация жилого пространства, связанная с тем, что дети выросли и уехали, большая квартира осталась и с ней надо что-то делать. Однако опыта частой смены жилья у данной категории граждан нет, и эти семьи продолжают жить в избыточной площади, хотя могли бы позволить себе более комфортные условия.

Малочисленное поколение 90-х не в силах заместить спрос, который был сформирован в предыдущие 10 лет

Чтобы проследить, что будет происходить на рынке в ближайшие 5-10 лет, стоит обратиться к демографическому прогнозу Росстата, который хорошо предсказывает дальнейшие изменения состава населения. В группе «первое жилье» происходят самые важные, самые большие перемены. Изменения связаны с сокращением числа молодых покупателей.

— Между тем в группе 35-50 лет как раз видим рост, — отмечает Михаил Хорьков. — Скачки в возрастном составе покупателей связаны с неравномерной динамикой рождения детей в России. У нас заметный рост рождаемости чередуется с глубоким падением. Поколение 80-х годов было многочисленным, сейчас на рынок жилья выходит малочисленное поколение 90-х. Это поколение не сможет в полной мере заместить спрос, который был сформирован в предыдущие 10 лет. Поэтому на рынке будут происходить важные структурные изменения.

улучшение жилищных условий

Число миллениалов существенно меньше, их финансовые возможности более ограниченны, чему у поколения Х

Теория поколений в последнее время является модной темой. Можно часто слышать, что миллениалы (дети, рожденные на стыке столетий) изменят рынок жилья, что они перестанут покупать квартиры, победит шеринговая экономика, когда с помощью технологий и онлайн-платформ люди могут обмениваться активами, которые они не используют.

— На наш взгляд, все эти выводы пока преждевременны, — подчеркивает Михаил Хорьков. — Часто те характеристики миллениалов, которые мы слышим, просто переносятся из западной практики на российскую. Но все-таки характеристика поколения и его ценности формируются в детстве, в семье, в которой растет человек. В России до последнего времени широкой практики проживания в арендном жилье все же не было. И нам кажется, миллениалы пока не будут сильно отличаться от поколения Х (граждане, родившиеся в конце 70-х — начале 80-х).

Однако число миллениалов существенно меньше, их финансовые возможности ограничены по сравнению с поколением Х. С точки зрения развития рынка жилья гораздо полезнее и эффективнее акцентированно работать с многочисленным поколением 80-х годов. Они будут улучшать свои жилищные условия, квартира как некая безусловная ценность — это про них.

спрос на жилье в Иркутске

Установки поколения Х — купить жилье себе и своим детям

Главная финансовая задача поколения Х — купить квартиру, построить дом. Эту задачу граждане решают сначала для себя, а потом для своих детей, тех самых миллениалов. Их установка — дать достойный старт в жизни, обеспечить детей жильем. У поколения Y будут другие установки, и вряд ли они будут в том объеме покупать жилье для своих детей, как это делают люди, рожденные в 70-80-е годы.

Текущий спрос на малогабаритное жилье сегодня поддерживается многочисленным поколением 80-х годов, которое решает жилищную проблему и для себя, и для своих детей.

Пик спроса на детские сады пройден, спрос на школьные места будет расти

График рождения по Иркутску довольно характерен для всех российских городов. Пик рождения детей приходится на 2015-2016 годы, они уже пошли в детский сад. Пик спроса на детские сады пройден, дальше потребность в дошкольных учреждениях будет снижаться. А вот спрос на школьные места будет расти в течение ближайших четырех лет, и это повышает значимость школы.

Прохождение пика рождения — очень важный момент для рынка жилья. Рост числа школьников связан с тенденцией к улучшению жилищных условий. Школьник — это человек со своими потребностями, ему необходимо свое личное пространство. Так или иначе семьи будут стремиться ему это пространство предоставить.

— Далеко не все семьи решаются на увеличение площади в момент перехода ребенка в первый класс, — говорит Михаил Хорьков. — Некоторые делают это заблаговременно, другие — к третьему — четвертому классу. Это значит, что спрос на улучшение жилищных условий должен расти в следующие пять — восемь лет.

школа возле дома

Иркутск в последние годы растет за счет естественного прироста, но теряет жителей из-за миграции

В последние три года для Иркутска характерен миграционный отток.

— Иркутские коллеги меня поправили, что да, в городе миграционный отток, но есть Иркутский район, и там количество жителей растет, — рассказал Михаил Хорьков. — Это так, но по цифрам Росстата видно, что отток за пределы Приангарья существенный. Спасает ситуацию то, что Иркутск — один из самых молодых городов. При таком положении стабилизировать ситуацию проще. Высокий показатели миграции — это повод задуматься не только для власти, но и бизнеса. Надо включаться в работу за человеческий капитал, надо работать над тем, чтобы жители оставалась в городе и чтобы сюда приезжали новые люди.

миграция жителей Иркутска