Недвижимость за рубежом | Болгария: Последната цена

Еще лет 25-30 назад Болгария была любимым курортом для жителей Советского Союза. Самое синее Черное море здесь всегда было теплее, чем в Крыму, местные санатории славились чудодейственными минеральными водами, а древние города своими достопримечательностями. На пляжах Варны, Золотых песков и Солнечного берега и сегодня можно услышать русскую речь - Болгарию по-прежнему выбирают для летнего отдыха намерзшиеся сибиряки и прочие привыкшие к разумным тратам россияне. А последние три года русский все чаще слышен в офисах строительных компаний и нотариальных конторах: наши соотечественники начали скупать болгарскую недвижимость.

Россияне поспели к самому разгару битвы за кусочек Черноморского побережья. До них здесь уже прочно обосновались итальянцы, ирландцы, швейцарцы и граждане Германии. Секрет внезапно возросшей популярности этих мест, как это часто бывает, кроется в международной политике: цены на недвижимость здесь росли, как на дрожжах, вплоть до конца прошлого года, в среднем прибавляя по 25 30% за 12 месяцев. Дело в том, что несколько лет назад Болгария стала открытием для искушенных европейцев: оказалось, что море здесь куда чище, чем в соседних Турции и Румынии, а отдых и вообще жизнь в разы дешевле, чем в среднем по континенту.

Когда в 2007 году Болгария вступила в Евросоюз, на ее территории стали действовать общеевропейские законы, и сюда устремился поток инвестиций, подстегнувший строительство. Надо сказать, что сам факт вступления в содружество европейских государств сразу же спровоцировал удорожание квадратного метра на 50%. Тем не менее, болгарская недвижимость до сих пор остается недооцененной и доступной по сравнению со странами Средиземноморского бассейна и даже с соседней Турцией, что стало особенно интересным для нашей публики. Когда речь идет об уютных домиках и квартирах с видом на море, которые в два три раза дешевле, чем в Москве и других крупных городах, есть над чем задуматься.

Слънчев бряг, Златни пясъци и снега Пампорово

Разумеется, лидерами застройки стали курортные регионы страны. Даже в центр Софии, где строится элитное столичное жилье, иностранцев трудно заманить - на природу душа тянется.
Самыми привлекательными стали городки и деревушки Черноморского побережья: Варна, что поблизости от популярного северного курорта Золотые пески; крупный порт Бургас; знаменитый своими византийскими церквями Несебыр, венчающий курорт Солнечный берег; Царево и Лозенец, что на самом юге. Для них сейчас наступила пора подлинного расцвета.

Жизнь здесь бьет ключом с апреля по ноябрь, когда местные гостиницы и апарт отели наполняются туристами из разных стран. Зимой же куда веселее в центре страны - на горнолыжных курортах Банско (Пиринские горы), Пампорово (Родопские горы), Боровец (пик Мусала) и Витоша (массив Черни врых), которые принимают гостей с декабря по апрель. Завсегдатаи считают, что болгарские курорты могли бы поспорить с Куршевелем, только "раскручены" плохо. Зато недвижимость здесь заметно доступнее, чем в Альпах. Пока что в отстающих, но быстро набирающих обороты, находятся территории, издревле славные источниками лечебных вод и грязей. Хисаря, Сапарева баня, Меричлери, Вергиец и другие, разбросанные по разным регионам Болгарии. Сюда стремятся те, кому туристская суета, тусовки и экстрим чужды и у кого на первом месте - забота о здоровье. А таких среди россиян немало - альтернативная медицина у нас даже в большем почете, чем в Европе.

Именно эти три основных направления выбрали для себя болгарские строители и начали застраивать заснеженные склоны, песчаные ривьеры и холмы отелями, жилыми комплексами и коттеджными поселками.

Серийное жилье по болгарски

Домик у моря - то, ради чего, собственно, и едут сюда инвесторы, ради чего и везут свои кровно заработанные - для болгарских строителей нового поколения форма неактуальная. Ведь купить жилье чаще всего хотят вчерашние туристы, которые навсегда задерживаться в этих райских местах все же не собираются - они ищут жилье, которое избавит их от необходимости бронировать отели, переплачивать за звездность и сезонность. Когда выдастся свободная неделька, такой приедет туда, где, как сказал классик, "готов и стол, и дом".

Обслуживать отдельно стоящий домик, большую часть года находясь за границей, попросту неудобно - следить, не протекает ли крыша, стричь лужайку и заботиться о сохранности имущества дистанционно очень сложно. Да и тратить первые дни отдыха на то, чтобы вымыть полы, выбить из перин и подушек накопившуюся пыль, мало кто захочет. Выход из ситуации - квартира в жилом комплексе или апарт отеле.

"Из квартиры в квартиру - в чем выгода?" - недоуменно поднимают брови российские покупатели, когда сталкиваются с таким предложением. Разница на самом деле существенная.

Во первых, жилые комплексы не чета городским микрорайонам. Они строятся по эксклюзивным проектам в живописнейших местах. В каждом комплексе по три пять домов в три этажа на 10 15 хозяев, есть общий бассейн, который ежедневно чистит специальная служба, охрана, садовник, который следит за цветами и газоном. Чаще всего сами домики и внутренние дворовые территории оформлены в определенном архитектурном стиле. Фонтаны, мостики, башенки, цветная черепица - в ход идут любые декорирующие детали и конструкции.

Во вторых, такая квартира совсем не похожа на нашу. Количество комнат считается без учета гостиной студии, объединенной с кухней - только спальни. Самый экономный вариант - студия без спальни, эта квартирка рассчитана на молодежь, не обремененную семьей, детьми и престарелыми родителями. Если же клиент и его семья хочет большего комфорта, застройщик предложит одно , двух , трехспальные апартаменты либо многоуровневый мезонет - квартиру на верхних этажах. Объединяет разные планировки несколько общих деталей: просторный балкон (в среднем, 3 квадратных метра), небольшие спальни (8 12 кв. метров), несколько санузлов - их количество равняется числу спален.

Обычно в комплексах предусмотрен полный набор услуг - супермаркеты, рестораны, салоны красоты и фитнес центры, клининговые компании, которые за скромную плату ежедневно поддерживают порядок в апартаментах.

Апарт отели - немного иной способ организации жилого пространства. Чаще всего это пятиэтажные постройки с претензией на фешенебельность формы и содержания. Часть апартаментов компания застройщик использует как номера отеля, а часть - реализует среди частных лиц. В таких апарт отелях не бывает много корпусов - незачем, ведь здесь, как и в отеле, используется принцип многоквартирного дома, правда, с общим сервисом, единым стилем оформления этажей и рецепцией на входе. Здесь также обязательно присутствует бассейн и все услуги, которые есть в отелях категории 4 5 звезд.

В зависимости от класса застройки и близости к курортным эпицентрам, в распоряжении владельцев апартаментов оказываются: клубы и дискотеки на Солнечном берегу, яхтенный центр в Святом Власе, гольф клубы на десяток полей в Балчике.
Можно купить и таун хаус, но, скорее всего, он будет стоять поодаль от моря - индивидуальное жилье мало пользуется спросом, да и виллы тут не в почете, и дело не только в цене.

Мнение эксперта

Любовь Боченкова,

Покупка курортной недвижимости — дело априори выгодное. И дело не столько в сказочных условиях покупки, которые предлагают болгары, сколько в использовании своей собственности в коммерческих целях. По самым скромным подсчетам, сдача апартаментов или домика в течение сезона может полностью окупить затраты на их приобретение за 15 20 лет, а за год принести прибыль в размере от 5 до 15 20% стоимости. Это тем более актуально, что 2009 год — год вступления Болгарии в Шенгенскую зону, в связи с чем въезд в страну из государств членов соглашения будет еще проще, и сюда обязательно потянутся люди. Эксперты в связи с этим ожидают роста стоимости квадратного метра на 20 30%, так что даже из инвестиционных соображений покупка недвижимости в Болгарии имеет сегодня лучшую перспективу, чем в России и других странах Европы.

К тому же строительные компании предлагают участие в строительстве отелей, бизнес центров и прочих коммерчески выгодных проектов. Вложившись один раз, можно получать ренту всю оставшуюся жизнь, при этом обладая исключительным правом распоряжаться своей собственностью как угодно. Приезжать в самый разгар бархатного сезона или тогда, когда побережье опустеет, чтобы насладиться комфортом, тишиной и покоем. И жить здесь столько, сколько хочется — отказать в визе владельцу недвижимости в Болгарии не смогут.

Цена комфортного отдыха

В Средиземноморских странах, а также Турции, вышедших на рынок Real Estate довольно давно, продавцы недвижимости раньше не воспринимали болгар как реальных конкурентов. Однако сейчас, когда все, даже самые богатые люди, начали скрупулезно считать деньги и сокращать расходы, строительные компании из этой восточноевропейской страны стали реальной угрозой.

С точки зрения теории, их можно назвать "демпингующими" - стоимость квадратного метра жилья здесь в разы ниже. Для сравнения: в 2008 году средняя цена "квадрата" в Испании составила около трех тысяч евро, в Италии - чуть больше двух, даже в Хорватии жилье дешевле 2500 евро за квадратный метр трудно встретить. А болгарские строители предлагали купить апартаменты на курортах, в домах первой линии, то есть в паре сотен метров от линии прибоя, всего за тысячу евро. Сейчас же цена упала до 700 евро - на наши деньги в районе 32 тысяч рублей (с поправкой на курс). Причин тому несколько.

Во первых, сделки купли продажи жилья происходят непосредственно между покупателем и компанией, построившей комплекс или апарт отель. Даже если клиента привело агентство или иностранный представитель компании, покупателю не придется доплачивать за их услуги - все посредники получают определенный бонус от застройщика, и удорожания не происходит.

Во вторых, построив комплексы или апарт отели и распродав все апартаменты, компания не сбрасывает их со своего баланса, предпочитая и дальше зарабатывать на своих объектах. Обилие коммерческих площадок приносит круглогодичный доход от сдачи в аренду под магазины, салоны и спортивные клубы. Управляющие компании, которые следят за чистотой, порядком и функционированием всех систем жизнеобеспечения, тоже принадлежат застройщику. Владельцы апарт отелей зарабатывают и на туризме, сдавая комнаты во время сезона клиентам болгарских туроператоров. Специальное агентство застройщика сдаст и частные апартаменты за символическую ежегодную плату, если они простаивают большую часть года.

Ну, а в третьих, болгарский рынок сориентирован на "бюджетное" предложение. Это не значит, что купить роскошную виллу с парой десятков гектар земли невозможно - скорее, найти на нее покупателя проблематично. Люди такого достатка охотнее тешат свое самолюбие, присоединяясь к числу обитателей французского Лазурного берега или испанского курорта Коста Брава. Болгария же более демократична в этом вопросе и готова предложить самое лучшее для среднего класса.

Так что особенного резона получать сверхприбыли у продавцов нет. Гораздо больший смысл имеет массовая продажа недвижимости, которая привлекла солидные иностранные инвестиции в экономику страны и спровоцировала настоящий строительный бум.

Клиент превыше всего

Русские покупатели, оказавшись в Болгарии, обычно начинают вести переговоры о покупке недвижимости, привычно вооружившись скепсисом. Мол, "…знаем знаем ваши низкие цены - наверняка нас ждут еще надбавки и комиссии. Знаем знаем ваши лозунги "регистрация права за две недели" - не меньше полугода ждать придется…".

Разумеется, дополнительных трат не избежать - оплата русскоязычного адвоката, который поможет вести дела на территории этого государства, обязательная пошлина и такса на услуги нотариуса, регистрирующего сделку в качестве аналога нашей Росрегистрации. В общей сложности, это добавляет 4 5% к стоимости объекта недвижимости.

Как только покупатель определяется с выбором, с ним подписывается предварительный договор, который закрепляет за ним определенные апартаменты. В нем же можно определить условия рассрочки, если это необходимо клиенту - сроки и размер платежей. При этом торговаться об условиях рассрочки можно как на базаре - часто приходится слышать о рассрочке в два, три года и даже до пяти лет!

Передача в собственность происходит при условии, что оговоренная в предварительном договоре сумма покупки будет выплачена покупателем в полном объеме. Тогда подписывается нотариальный акт, имеющий ту же силу, что у нас свидетельство о собственности. К нему прилагается документ о государственной оценке данного объекта недвижимости, который подтверждается в территориальной налоговой службе. Эта оценка сродни нашей кадастровой стоимости: в ней учитывается только себестоимость апартаментов или коттеджа, то есть стоимость участка земли, стройматериалов и работ по возведению.

После подписания в присутствии нотариуса документы предоставляются в районный суд. Судья вносит состояние объекта в государственный регистр недвижимого имущества - и все, вы собственник! При этом все перечисленные процедуры действительно занимают не больше двух недель, что подтверждается четырехлетней российско болгарской практикой.

Законные лазейки

Разумеется, без кое каких хитростей, помогающих обойти бюрократические препятствия, и тут не обойтись. Дело вот в чем.
По болгарской Конституции, земля принадлежит гражданам страны и не может быть продана иностранцу. Точнее, физическому лицу с иностранным гражданством. Если речь идет об апарт отеле или жилом комплексе, можно смело пропускать сию информацию мимо ушей - земля, как и весь комплекс, стоящий на ней, и инфраструктура все же принадлежит гражданам Болгарии - застройщикам. А вот при покупке дома поневоле придется озадачиться - не может же ваша вилла висеть в воздухе, а участок земли под ней и вокруг нее иностранцу не продадут. Как быть?

Самый легкий и дешевый способ решить проблему - зарегистрировать в Болгарии фирму, учредителем которой может быть гражданин любого государства мира, главное, чтобы налоги платились в казну. Налоги? - нахмурится прижимистый россиянин. При нулевом балансе, то есть если фирма не получает доходов, налог составляет всего 50 евро в год. Зато такая фирма может быть владельцем хоть футбольного поля со всеми постройками. Проводить регистрацию фирмы (или представительства российской компании) помогает продавец - чаще всего в строительном холдинге есть специальная служба, предоставляющая все необходимые услуги иностранным покупателям. Остальное - уже дело техники.

Заплати налоги и отдыхай спокойно

Самое досадное во всей этой истории - собственник обязан платить налоги и содержать жилье самостоятельно. Прикинуть вытекающие отсюда расходы довольно просто: надо учесть, сколько стоят коммунальные услуги, и прибавить сумму за год к налоговым сборам. Если оценивать расходы по российской недвижимости, то надо будет учесть ставку налога, расход электроэнергии, холодного и горячего водоснабжения и канализации, расходов на капитальный ремонт, отопление, лифт, вывоз мусора и прочие услуги ЖКХ. В среднем, сибиряк выплачивает за свою квартиру около 35 40 тысяч рублей в год в зависимости от метража и количества прописанных жильцов.

В Болгарии эта сумма поскромнее - 450 600 евро (25 27 тысяч рублей) в год в зависимости от кадастровой стоимости и площади жилья. Она складывается из собственно налога (0,15% от стоимости жилья), платежа за вывоз мусора (0,2%) и оплаты электроэнергии и воды. Централизованного отопления в стране нет - ни к чему оно, когда среднегодовые температуры позволяют решать проблему холодов при помощи обыкновенных обогревателей. Горячая вода - дело тоже автономное, в каждом санузле и на кухне обязательно устанавливаются бойлеры.

Рыночные перспективы

Эксперты рынка зарубежной недвижимости, которым в последнее время приходится все чаще комментировать ажиотажный спрос на "загранку" у российских покупателей, предупреждают: не все то золото, что блестит. Низкая цена - не подарок небес, а результат равновесия вполне конкретных спроса и предложения. Инвестиции только с целью дальнейшей перепродажи в Болгарии признаются рискованными. И именно потому, что интерес к стране только только формируется, и на 100% предсказать, в какую сторону завтра качнется рыночный маятник, не возьмется никто. Кстати, недвижимость в горнолыжных районах считается более перспективной, ведь отдыхать в Банско или Пампорово приезжают в том числе и жители приморских стран - греки, например.

Впрочем, у российского покупателя есть главное качество, которое отличает его от всех других - русские обычно покупают "для себя", чтобы хотя бы пару недель в год пожить в раю на собственных квадратных метрах. А уж какие расходы это повлечет за собой и что можно на этом заработать - дело десятое. За это так и любят нашего брата застройщики и риэлторы по ту сторону границы.

Евгения Дергачева