Какую квартиру купить в Геленджике?

Ситуация в экономике сложилась благоприятно для рынка курортной недвижимости. Покупкой квартиры у моря заинтересовались ипотечные заемщики, привлеченные низкими ставками по льготной ипотеке, а также инвесторы, которые со снижением ставок по депозитам поспешили вложить сбережения в квартиры для аренды.

В 2020 году из-за пандемии резко выросло количество туристов на курортах Краснодарского края. Те, кто раньше предпочитали заграничный отдых, впервые открыли для себя юг России и задумались о покупке квартиры у моря.

Низкие ставки по льготной ипотеке сделали новостройки в курортных городах доступнее. Спрос на южную недвижимость подогрели и инвесторы: со снижением ставок по вкладам они переводят хранившиеся на депозитах средства в более доходный актив — курортное жилье для сдачи в аренду отдыхающим. Наконец, черноморскому побережью отдают предпочтение сибиряки, покидающие север в поисках благоприятного климата.

Геленджикская бухта (фото: Слава Степанов)

Наряду с Сочи и Анапой популярен расположенный между ними крупный черноморский город-курорт Геленджик. Его население насчитывает около 77 тысяч человек, и примерно по четыре миллиона туристов ежегодно приезжают сюда на отдых.

Административным центром курорта является город Геленджик. Он протянулся вдоль берега мелководной Геленджикской бухты между Толстым и Тонким мысом. Кроме него в состав муниципального образования входят еще 20 населенных пунктов, в том числе семь курортных поселков на берегу моря: села Кабардинка, Дивноморское, Архипо-Осиповка, Прасковеевка, Криница, хутора Джанхот и Бетта.

Геленджик — город небольшой, его можно обойти за 40 минут. Поскольку городская застройка сосредоточена вдоль моря и ограничена возвышающимися вокруг бухты горами, в нем нет окраины — спальных массивов, удаленных от побережья, как в Сочи. Каждый район имеет доступ к морю и набережной.
Набережная Геленджика тянется вдоль всей бухты и занимает почти 14 километров в длину. На протяжении девяти километров ее территория благоустроена: вымощена брусчаткой, имеет освещение, видеонаблюдение, детские площадки и пункты вызова полиции.

Тонкий мыс, Геленджик (фото: РИА Новости / Виталий Тимкив)

Районы Геленджика

На территории Геленджика выделяют четыре основных района: Толстый Мыс, Тонкий Мыс, Центральный район и Голубая Бухта.

В Центральном районе сосредоточена деловая активность горожан, здесь же происходят культурные события. Жилье в этой части города выбирают те, кто приезжает в Геленджик отдохнуть. В многолюдном центре курортникам доступны все основные развлечения, и в сезон жизнь кипит даже ночью. В шумном оживленном районе, привлекающем туристов, цены на жилье, товары и услуги выше, чем в более спокойных уголках города.

Еще один престижный район — Толстый Мыс. Такое название он получил за крутой обрывистый берег. На Толстом Мысе построены по большей части многоквартирные дома, дорогие апартаменты и отели, в том числе апарт-отель «Сады Морей», гостиница Savoy и «Кемпински Гранд Отель Геленджик». В редких малоэтажных кварталах можно увидеть частное жилье и гостевые дома. Места для пляжного отдыха появляются ближе к центру Геленджика.

Апарт-отель «Сады морей» на Толстом мысе

Отдаленный район Тонкий Мыс, расположенный в северной части Геленджика, застроен в основном частными жилыми домами, гостиницами, апартаментами и гостевыми домами. Отличается хорошо развитой инфраструктурой: под рукой у жителей есть супермаркеты, магазины, отделение почты, детский сад, церковь, кемпинг, множество баров и кафе. В районе расположены аэропорт, морской порт и аквапарк «Золотая бухта». На пологом берегу удобно купаться, поэтому здесь есть много пляжей: каменистых, песчаных и галечных.

В районе Голубая Бухта не возводят многоквартирные дома, здесь представлена главным образом частная застройка. Его рассматривают те, кто планирует строительство дома, покупку таунхауса или коттеджа. В районе есть необходимые коммуникации, небольшие магазины формата «у дома». При этом часть дорог в малоэтажных кварталах не заасфальтирована.

ЖК «Черноморский-2» на Толстом мысе

Какую квартиру лучше купить в Геленджике?

Выбирая квартиру, важно убедиться в наличии централизованного электро-, газо-, водоснабжения, канализации. В некоторых районах города встречаются многоквартирные дома этажностью до пяти этажей, где сточные воды собираются в септик или вода поступает из скважины.

Коммунальная инфраструктура Геленджика не успевает в своем развитии за темпами строительства нового жилья. Летом, когда с наплывом отдыхающих растет нагрузка на сети, город испытывает сложности с водоснабжением. На приезжих и местных воды не хватает, поэтому дают ее на несколько часов утром и вечером. Это значит, что жители старых многоэтажек, придя днем с моря, не смогут принять душ.

В новостройках эту проблему решают установленные в цокольном этаже накопительные баки. Они бесперебойно обеспечивают жильцов водой при отключениях длительностью до суток. Вместе с баками устанавливают насосы, чтобы даже на последних этажах был хороший напор воды.

Как и в других городах черноморского побережья, в Геленджике есть многоэтажки с автономным и центральным отоплением. Какой вариант предпочесть, зависит от цели покупки жилья. Владельцу квартиры в доме с централизованным теплоснабжением, приобретенной для летнего отдыха или сдачи в аренду, придется платить за отопление всю зиму. В новостройках квартиры оснащают индивидуальными газовыми котлами, которые обеспечивают горячую воду и тепло. Поэтому расходы на «коммуналку» в низкий сезон, когда жилье пустует, будут меньше.

ЖК «Гоголь» в Центральном районе Геленджика

Другие преимущества новостроек Геленджика

Наличие рядом с домом парковки важно и для комфортного постоянного проживания, и для сезонной аренды, ведь многие туристы приезжают на юг на своих автомобилях. При строительстве всех жилых комплексов застройщики создают парковочные места в подземных паркингах, наземных или гостевых парковках. Парковочное место может стоить от 500 тыс. рублей и выше. Гостевой парковкой жители комплекса пользуются бесплатно, но такие машино-места есть не во всех новостройках.

Новостройки отличаются от старого жилфонда и более качественным благоустройством двора, и собственной инфраструктурой. В коммерческих помещениях на первых этажах открываются магазины, салоны красоты, фитнес-центры.

Среди строящихся объектов Геленджика наряду с многоквартирными домами есть и такая категория объектов, как апартаменты. Они имеют выгодное расположение: возводятся близко к морю или в лесах, где жилые дома строить не разрешается. Помещения в апарт-отелях чаще выбирают для сдачи в аренду или для летнего отдыха, чем для ПМЖ.

В отличие от жилых домов, апартаменты предназначены для временного проживания, поэтому в них нельзя прописаться, но можно оформить временную регистрацию на срок до пяти лет. Она возобновляется каждые пять лет. Коммунальные платежи и налог на недвижимость в апартаментах окажутся выше, чем в квартире аналогичной площади. При этом получить налоговый вычет при покупке апартаментов вы не сможете.

ЖК «Альбатрос» на ул. Одесской

Как безопасно купить квартиру в Геленджике?

Как и в других городах черноморского побережья, в Геленджике есть многоквартирные дома, строящиеся на участках для частной малоэтажной застройки. По закону такие строения считаются самовольными и предназначены под снос, но квартиры в них часто выставляют на продажу по интересной цене, и неосмотрительные покупатели могут попасть в ловушку мошенников.

Сейчас в реестр самовольных объектов Геленджика включено более 270 объектов, в основном это гостиницы и гостевые дома. Чтобы обезопасить себя от покупки квартиры в незаконно построенном доме, внимательно изучайте документы на объект.

Как убедиться, что многоквартирный дом — не самострой:

• застройщик должен иметь разрешение на строительство многоквартирного (не индивидуального) жилого дома (выданные разрешения на строительство в Геленджике можно посмотреть здесь);
• договор долевого участия заключается с юридическим лицом (ООО, ОАО, ЗАО и т.д.), а не с физическим лицом или ИП;
• по договору долевого участия покупатель приобретает квартиру, а не долю в праве общей собственности на жилой дом;
• в договоре купли-продажи фигурирует квартира в многоквартирном жилом доме (не доля в праве общей собственности на жилой дом);
• подписанный договор участия в долевом строительстве или купли-продажи квартиры обязательно регистрируется в Росреестре.

Иногороднему покупателю, не знакомому с местным рынком недвижимости, может оказаться сложно найти подходящий объект самостоятельно. Но и участие посредника — еще не гарантия успешной сделки. Как отмечают те, кто уже прошел через покупку жилья на юге, наряду с профессиональными участниками здесь действуют мошенники, готовые всеми правдами и неправдами продать клиенту жилье, даже не отвечающее его запросам. Получив свои комиссионные, такие риелторы-«однодневки» меняют номер телефона, а с последствиями сделки, заключенной с участием такого лже-специалиста, покупатель вынужден разбираться в одиночку. Чтобы сократить риски при покупке недвижимости, стоит заранее проверить историю объекта и выяснить, законно ли он достался продавцу.